ГлавнаяРегистрацияВход "Уютный дом"
Пятница, 29.03.2024, 17:44
Агенство недвижимости "Уютный дом"
Наш адрес: г. Рязань, ул. Лермонтова, д.8, к.1, оф.20"
Тел.: 28-36-42, 99-16-92, 44-33-06
Меню сайта

Сайт
Мои статьи [3]

Опрос
Оцените мой сайт
Всего ответов: 33

Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0

Главная » Статьи » Мои статьи

Загородное жилье: что ждать от осени?
Денис Абраков

Организованный рынок загородной жилой недвижимости в Рязанской области начал зарождаться всего 5-7 лет назад. Большинство современных коттеджных поселков расположено на Солотчинском, Спасском, Рыбновском и Шиловском направлениях.

 Еще совсем недавно в условиях высокого спроса рынок развивался под диктовку продавцов, а рядовому покупателю приходилось принимать поставленные условия. До кризиса рынок загородной недвижимости характеризовался спонтанным ажиотажным ростом, спровоцировавшим отставание качества продукта от его реальной стоимости, которая нередко увеличивалась просто по инерции. Сейчас, когда цены на многие объекты поползли вниз, участники вынуждены переходить к поиску новых форматов и идей.

 В силу того, что на рынке наблюдается отложенный спрос, девелоперами снижается стоимость строящихся объектов, загородный дом как эконом-, так и бизнес-класса стал более доступным.

 Отрицательная (как, впрочем, и положительная) коррекция в разных ценовых сегментах происходит не одновременно. Сначала она захватывает самую дешевую недвижимость, потом при длительном сохранении экономической конъюнктуры постепенно распространяется на более дорогие классы. Медленнее всего в процесс снижения цен вовлекаются объекты высокой ценовой категории.

 Торг на рынке загородного жилья сегодня широко распространен, скидка может достигать значительных величин. Однако на готовые коттеджи цена снижается существенно меньше, чем по недостроенным. Покупка же недостроенного объекта сегодня выглядит наиболее рискованной сделкой. Дело в том, что отдельные коттеджные поселки строятся по принципу: сначала дома, потом вода, электричество, газ и канализация.

 Но далеко не всегда цена является определяющим фактором. Решение о приобретении объекта загородной недвижимости принимается по совокупности многих параметров, таких, как удаление от Рязани, транспортная доступность, экология района, качество строительства, наличие инфраструктуры и так далее. Сейчас при желании можно найти хороший и сравнительно недорогой коттедж в районах с благоприятной экологией, лесными и водными массивами.

 Многие аналитики отмечают еще одну тенденцию этого сезона – смещение спроса в сторону розничных недорогих земельных участков. Как следствие, продавцы начали искать различные способы удешевления своего товара. Не исключено, что в ближайшее время на рынок могут выйти несколько поселков без подряда: участки продаются без домов, покупатели самостоятельно возводят жилье.

 Есть принципиальное отличие поселков без подряда от обычных садоводческих товариществ, которые создавались в 60-90-х годах. Если во многих садах до сих пор не подведены коммуникации, то строительство современного поселка начинается именно с инженерной подготовки участка.
Территория большинства выведенных на рынок поселков охраняется. В некоторых проектах предусмотрены магазины, спортивные площадки, парки, скверы.

 Конечно, есть риск, что вся обещанная инфраструктура и инженерные коммуникации останутся лишь на бумаге, так и не воплотившись в жизнь. Чтобы избежать разочарования, покупателю необходимо обратить внимание на следующие моменты: что за компания предлагает продукт, как долго она на этом рынке, есть ли у нее опыт реализации других загородных проектов. Если фирма-продавец держит свои обещания, то буквально с каждым месяцем растет и капитализация самого участка: он благоустраивается, к нему подводятся инженерные коммуникации, повышается его статус.

 Безопасность будущей сделки зависит и от того, как составлен договор купли-продажи, какие пункты, права и обязанности сторон в нем обозначены.
Кстати, некоторые аналитики предполагают, что в ближайшие годы земля может подорожать в два-три аза. Во-первых, потому, что экономика рано или поздно начнет восстанавливаться, а значит, начнет расти спрос на недвижимость. Во-вторых, поселки развиваются, на их территории строятся инфраструктура и подводятся коммуникации. То есть капитализация такой земли увеличивается.

 Успех девелоперов в данной ситуации будет зависеть от того, смогут ли они продавать качественный товар по разумной цене. В нынешней ситуации серьезную роль могла бы сыграть земельная ипотека.

 Но она, по свидетельствам банкиров, существует в большей степени теоретически. На практике случаев покупки земельного участка по ипотеке немного. Банки значительно сократили лимиты на ипотечное кредитование, повысили требования к заемщикам и объектам залога. В частности, в качестве залога в основном рассматривают объекты на высокой стадии готовности. А приобретаемые земельные участки в дачных или коттеджных поселках зачастую таковыми не являются, так как покупаются на этапе строительства инженерных коммуникаций.

 Распространенный вариант совершения сделки в крупных населенных пунктах, когда одно жилье продается, а другое покупается (так называемые альтернативные сделки), на загородном рынке недвижимости пока не имеют широкого применения. Однако в этом сегменте рынка, пока преимущественно в Москве, Подмосковье и Петербурге, начинает использоваться услуга trade-in, знакомая многим по рынку автомобилей.

 Правда, в отличие авторынка, где новая машина всегда покупается с доплатой, в сегменте загородной недвижимости вариантов этой услуги целых три:
– городская квартира и дом – объекты равной цены;
– дом дороже квартиры (в этом случае покупатель доплачивает разницу);
– квартира дороже дома (тогда в компании подбирают более дорогой участок или предоставляют клиенту дополнительные услуги дизайнеров, проектировщиков, ландшафтных дизайнеров на сумму разницы).

 Вопрос подобных взаимозачетов тоже индивидуален, так как на рынке недвижимости существует четкое разделение по сегментам. Но и в случае сопоставимых по классу и своему предназначению объектов недвижимости возможность полностью прямого обмена затруднительна. А вот обмен с доплатой – наиболее приемлемый вариант, который начинает реализоваться на рынке.

 Сейчас настал благоприятный момент для организации поселков, ориентированных на средний класс. Предложение в этом классе всегда было довольно ограничено. Нередко поселки экономкласса отличаются не самыми лучшими характеристиками местоположения, а иногда не очень высоким качеством строительства.

 Еще одним этапом перехода от рынка продавца к рынку покупателя стало снижение количества спекулянтов, которых еще полгода назад корректно называли «частными инвесторами». Остались только те потребители, которым нужно качественное, готовое жилье не для дальнейшей перепродажи, а для проживания.

 Следует заметить, что позитивные изменения произошли и в политике застройщиков, выводящих на рынок новые проекты в условиях кризиса. Если можно так выразиться, утверждают наши коллеги с сайта cottage.ru, они стали более трепетно относиться к затратной части проектов, по максимуму уделять внимание издержкам, что позволяет приспосабливаться к текущей ситуации на рынке.

 Сейчас уже можно говорить о том, что текущая рыночная ситуация существенно повысила для застройщиков важность кропотливой работы для продажи объекта конкретной целевой группе. Теперь их задача – сделать максимально качественный продукт, поскольку клиенты стали более требовательно подходить к выбору предмета покупки и приобретают только самое лучшее с точки зрения концепции и стоимости.
Говорить о возможностях, которые дает кризис, можно сколь угодно много и долго, но нужно еще и уметь ими воспользоваться. Для этого, как утверждают психологи, нужно смотреть на происходящее с позитивной точки зрения.

Категория: Мои статьи | Добавил: fod3000 (06.09.2009)
Просмотров: 752 | Рейтинг: 0.0/0 |
Всего комментариев: 0
Имя *:
Email *:
Код *:

  Copyright MyCorp © 2024
Бесплатный конструктор сайтов - uCoz